DECISÃO

Imóvel que, considerado em seu todo, tem valor superior a trinta salários mínimos – Necessidade de escritura pública
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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA


Apelação nº 0008251-52.2015.8.26.0302

Registro: 2017.0000300507

ACÓRDÃO


Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação n.º 0008251-52.2015.8.26.0302, da Comarca de Jaú, em que são partes é apelante EDSON PINHO RODRIGUES JUNIOR, é apelado PRIMEIRO OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE JAÚ.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento, com observação, v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente sem voto), ADEMIR BENEDITO (VICE PRESIDENTE), PAULO DIMAS MASCARETTI(PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA), XAVIER DE AQUINO (DECANO), LUIZ ANTONIO DE GODOY(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E SALLES ABREU (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 25 de abril de 2017.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação n.º 0008251-52.2015.8.26.0302

Apelante: Edson Pinho Rodrigues Junior

Apelado: Primeiro Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Jaú

VOTO N.º 29.726

Registro de Imóveis – Instrumento particular de alienação de fração ideal, em valor inferior a trinta salários mínimos – Imóvel que, considerado em seu todo, tem valor superior a trinta salários mínimos – Necessidade de escritura pública – Inteligência do art. 108 do Código Civil, e precedentes do Conselho Superior da Magistratura – Bem de família voluntário, com constituição, pelo seu registro, antes da entrada em vigor do Código Civil de 2002 – Regime do Código de 1916, a teor do art. 2.035 do Código Civil de 2002 – Uma das exigências, portanto, afastada – Mantida a outra, porém, ao recurso é negado provimento, com observação.


O 1º Oficial do Registro de Imóveis de Jaú suscitou dúvida, porque os interessados quiseram registrar instrumento particular de venda de fração ideal de imóvel, que, considerado em sua totalidade, tem valor superior a trinta salários mínimos. Daí a necessidade de escritura pública. Exigiu, também, a extinção judicial da instituição do bem de família, cujo registro ainda consta do R.6, da matrícula n.º 4.075.

O entendimento do Oficial foi albergado em sentença.

O recorrente alega que o valor do negócio é inferior a trinta salários mínimos, uma vez que se refere à fração de 6,10% do imóvel, e, portanto, seria desnecessária escritura pública. Aduz que não pode ser levado em consideração o valor total do imóvel, já que não é isso que foi alienado. No que toca à instituição do bem de família, recorda que o registro é anterior ao Código Civil de 2002 e, dessa maneira, conforme o art. 2.035, seus preceitos não se aplicam ao caso.

A Procuradoria de Justiça manifestou-se pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Decido.

Analisemos as duas exigências.

O imóvel, considerado em sua totalidade, tem valor superior a trinta salários mínimos. A fração ideal alienada, 6,10%, tem valor inferior. Trata-se de dois pontos incontroversos.

Portanto, o dissenso, aqui, repousa sobre a necessidade de formalização do negócio por escritura pública, ainda que a fração ideal alienada tenha valor inferior a trinta salários mínimos. Em termos simples: qual valor considerar, o do todo ou da parte?

A resposta já foi dada, mais de uma vez, por este Conselho Superior da Magistratura. Por todos, veja o voto da apelação n.º 0007514-42.2010.8.26.0070, de 28 de julho de 2011, da lavra do então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Mauricio Vidigal, acompanhado de forma unânime:

“A divergência entre a apelante e o registrador está fulcrada na interpretação do art. 108 do Código Civil. Esse dispositivo determina que os negócios jurídicos que visem à constituição, modificação, transferência ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o salário mínimo, sejam feitos por escritura pública.

A fração ideal foi adquirida pela apelante por quantia inferior ao limite legal; mas o valor do imóvel, como um todo, ultrapassa o teto.
A redação do dispositivo legal não deixa dúvida: o valor a ser considerado é o do imóvel, não o da fração ideal. Não fosse assim, a lei teria estabelecido como teto o valor da transação. A "ratio legis" foi evitar a possibilidade de fraudes, já que um imóvel de valor superior poderia ser fracionado e vendido em partes, para evitar-se a escritura pública.

Dispondo a lei que o valor a ser considerado é o do imóvel, a eventual inviabilidade de fraude no caso concreto, não pode justificar solução diversa. A lei, prevenindo possíveis tentativas de burla, determinou qual o valor a ser considerado. Se em determinado caso, não é possível a fraude, nem por isso se há de solucioná-lo de forma diversa da prevista, dada a aplicação geral da lei.”


Não há razão para alterar esse entendimento. De fato, basta ler o art. 108 do Código Civil:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

É o valor do imóvel que deve ser considerado, não o valor do negócio, da parte alienada. Qualquer constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais, independentemente de sua extensão ou valor, mas que recaia sobre imóvel de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País, necessita, para sua validade, da forma de escritura pública.

Correta, dessa maneira, a primeira exigência.

A instituição do bem de família, porém, não configura óbice ao registro. Ele foi instituído, pelo R.6 da matrícula nº 4.075, em 13 de março de 1987, pelos cônjuges Antônio Prado Galvão de Barros e Ruth Nabuco de Araújo Galvão. Visou à proteção deles e dos sete filhos, que constituíam, então, a família. À época, vigorava o Código Civil de 1916, que dispunha sobre o bem de família voluntário nos artigos 70 a 73. Mais especificamente, rezava o art. 70, parágrafo único:

Art. 70. É permitido aos chefes de família destinar um prédio para domicilio desta, com a cláusula de ficar isento de execução por dividas, salvo as que provierem de impostos relativos ao mesmo prédio. Parágrafo único. Essa isenção durará enquanto viverem os cônjuges e até que os filhos completem sua maioridade

É certo, por outro lado, que ambos os cônjuges já faleceram (ele em 1997 e ela em 2013) e que os filhos, todos, já atingiram a maioridade (basta, para tanto, uma conta matemática).

Conforme o art. 2.035 do Código Civil de 2002, a validade dos negócios e atos jurídicos, constituídos antes da entrada em vigor deste Código, obedece ao disposto nas leis anteriores. Logo, devem ser analisados, apenas, os requisitos de extinção do referido art. 70, parágrafo único, do Código Civil de 1916.

Se for assim, a extinção do bem de família é automática, não havendo qualquer necessidade de que se recorra à via jurisdicional. Basta a via administrativa, eis que não há qualquer questão de alta indagação ou imperatividade do contraditório. Superados, indubitavelmente, os requisitos de extinção, basta declará-la, averbando-se o cancelamento.

Nesses termos, pelo meu voto, mantida uma das exigências, nega-se provimento ao recurso, com a observação acima.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator
(DJe de 09.06.2017 - SP)

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