DECISÃO

1ª VRP|SP: Cumprimento de Obrigações do Espólio pela Via Extrajudicial – Requisitos.
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Dúvida 10º Oficial de Registro de Imóveis da Capital Int.: Wellington Levy Shigueru Tamaki Sentença (fls. 46/48): Vistos. Trata-se de procedimento de dúvida suscitado pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis, a requerimento de Wellington Levy Shigueru Tamaki, que pretende registrar escritura de compra e venda do imóvel matriculado sob nº 26.515. Quando da tentativa de registro, o Oficial emitiu nota devolutiva afirmando que o cumprimento de obrigações pendentes pelo espólio do obrigado é previsto nos itens 105 e 105.1 do cap. XIV das NSCGJ. Entretanto, no presente caso, embora a promessa de compra e venda tenha sido firmada entre o de cujus e os compradores, nem a lavratura da escritura, nem o pagamento integral do preço do imóvel foram efetuados. Assim, não se enquadraria como mero cumprimento de obrigação pendente. Com o não recebimento do preço, o imóvel passou a integrar o patrimônio dos sucessores, sendo necessária a partilha, o recolhimento do imposto de transmissão e, somente depois, torna-se possível a venda pelos herdeiros. Não houve impugnação do suscitante, entretanto há manifestação na Serventia Extrajudicial, em que afirma que não há dispositivo que mencione a obrigatoriedade da quitação do preço para que a obrigação adquirida quando em vida seja cumprida pelo Espólio. Ademais, afirma que quando a falecida firmou o compromisso de venda e compra o imóvel deixou seu patrimônio nascendo a obrigação de outorga da escritura - e surgiu o direito creditório decorrente da promessa, o qual deve ser partilhado entre os herdeiros. O Ministério Público juntou parecer favorável à manutenção do óbice registrário. É o relatório. Decido. Assiste razão ao Oficial. A despeito do alegado pelo interessado, o compromisso de compra e venda não retirou o imóvel da esfera de bens da promitente vendedora. A transmissão de propriedade somente se dá com o devido registro da escritura de compra e venda no cartório de imóveis competente. Assim dispõe o art. 1245 do Código Civil/2002: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. §1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.” Desse modo, o bem ainda pertence ao patrimônio do de cujus, daí a necessidade de que se proceda à partilha. Nesse sentido: “A propriedade imobiliária transfere-se inter vivos mediante registro do título translativo no Registro de Imóveis. Ocorrendo a morte do promitente vendedor antes da transferência imobiliária, torna-se imperioso que o bem venha a ser objeto de partilha ou sobrepartilha. (Apelação Cível 1.0024.12.051218-1/001, Rel. Des.(a) Moacyr Lobato, 9ª CÂMARA CÍVEL)” “Tendo o promitente-vendedor falecido antes de transferir o domínio do imóvel ao promitente comprador, é necessário que o bem seja objeto de partilha, ou sobrepartilha, caso findo o inventário, a fim de que os sucessores cumpram o compromisso assumido pelo falecido. (Apelação Cível 1.0024.10.304266-9/001, Rel. Des.(a) Maurício Barros, 6ª CÂMARA CÍVEL).” Quanto à quitação do preço, entendo que, como o valor do bem imóvel somente foi pago quando da outorga da escritura de compra e venda pelo espólio (fls. 38) efetuada após a morte da promitente vendedora, não há enquadramento nos itens 105 e 105.1 das NSCGJ. Não se trata de mero cumprimento de obrigação - uma vez que não houve pagamento prévio o bem ainda integrava patrimônio de Cleide quando de seu falecimento. Caso o preço tivesse sido quitado anteriormente, se enquadraria na hipótese proposta pelo interessado posto que se trataria de mera formalidade da outorga da escritura de compra e venda. O não pagamento do valor ensejou a transmissão direta do bem aos herdeiros, pelo princípio saisine, de modo que torna-se indispensável a partilha, com o recolhimento dos impostos devidos para que então a venda possa ser realizada. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada por pela Oficial do 10º Registro de Imóveis, a requerimento de Wellington Levy Shigueru Tamaki, mantendo o óbice registrário. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios advindas deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 23 de novembro de 2018. Tania Mara Ahualli Juiza de Direito (CP – 500) (DJe de 27.11.2018 - SP)

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