DECISÃO

TJSP – CSM – Instrumento de compra e venda de lote – Item 171 das NSCGJ – É vedado o registro de alienação voluntária, com formação de condomínio voluntário, que implique fraude.
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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1000889-50.2018.8.26.0019

Registro: 2018.0000847248

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1000889-50.2018.8.26.0019, da Comarca de Americana, em que é apelante JARDIM PACAEMBU SPE LTDA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMOVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE AMERICANA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 22 de outubro de 2018.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação n.º 1000889-50.2018.8.26.0019

Apelante: Jardim Pacaembu SPE LTDA

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Americana

VOTO N.º 37.585

Registro de Imóveis Instrumento de compra e venda de lote, com pacto de alienação fiduciária Item 171 das NSCGJ É vedado o registro de alienação voluntária, com formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano Recurso desprovido.

JARDIM PACAEMBU SPE LTDA. interpõe recurso de apelação contra r. sentença de fl. 119/123, que julgou procedente a dúvida e manteve a negativa ao registro de instrumento particular de compra e venda, com pacto adjeto de garantia fiduciária, envolvendo a criação de condomínio voluntário em loteamento registrado.

Os apelantes sustentam ser possível o registro do contrato, já que se trata de negócio jurídico com criação de condomínio em comum, sem que haja qualquer vedação legal para a sua instituição, sem alteração do sistema viário do loteamento original e sem impacto urbanístico.

Além disso, afirma que não se trata de qualquer tentativa de burla à Lei de Parcelamento de Solo Urbano, sendo dispensável a necessidade de qualquer procedimento específico para ingresso do título.

A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fl. 153/155).

Juntados novos documentos às fl. 158/159.

É o relatório.

Presentes os pressupostos legais e administrativos, conheço do recurso.

No mérito, ele não comporta provimento.

Foi prenotado no registro de imóveis instrumento particular de compra e venda, com pacto de alienação fiduciária em garantia (fl. 12/27), nos termos do art. 61 e parágrafos da Lei n. 4.380/64, com a redação da Lei n. 9.514/97, que tem por objeto do imóvel matriculado sob o n. 130.619.

O negócio jurídico que se busca o registro, portanto, envolve compra de imóvel, na qual figuram como compradores Diego Diniz da Silva e Bianca Pereira da Silva, procurando os outorgados a instituição de condomínio civil, com frações ideais de 50% para cada um dos compradores, nos termos do parágrafo único do art. 1.315 do Código Civil.

Muito embora sustente a apelante que a venda em favor de dois adquirentes não configura alteração do loteamento e tampouco esteja sendo feita em parte certa e localizada do lote, mas sim em frações ideais do todo, está demonstrado, na hipótese, que a venda está sendo feita a pessoas que não possuem qualquer vínculo entre si.

A própria apelante afirmou ao Sr. Oficial sobre a existência de outros títulos de alienação celebrados em situação idêntica à presente, e que também foram devolvidos, o que indica claros indícios de tentativa de desfiguração do plano de loteamento aprovado pelo município. E mais do que isso, de desmembramento de área sem a observância dos requisitos legais e normativos.

De fato, independentemente de o plano diretor municipal admitir essa possibilidade, tudo leva a crer que pessoas que não possuam vínculo entre si, ao adquirir um terreno em frações ideais de 50%, tenham clara intenção de instituir sobre a mesma área imóveis distintos, com futuro desdobro.

Aliás, o documento de fl. 159 indica a impossibilidade de desdobro na hipótese.

O projeto de loteamento foi aprovado pelo município, com o devido registro na serventia imobiliária e divisão de quadras e lotes, em atendimento às posturas legais, urbanísticas e ambientais. Permitir o ingresso de títulos dessa natureza poderia levar à modificação do plano do loteamento, o que não se concebe.

As Normas de Serviço desta Eg. Corregedoria Geral da Justiça também tratam do tema, em seu Capítulo XX, com expressa vedação à formação de condomínio voluntário que traduza fraude à Lei n. 6.766/79:

171. É vedado o registro de alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra. A vedação não se aplica à hipótese de sucessão causa mortis.

A questão posta não é nova e já foi enfrentada diversas vezes por esse Eg. Conselho Superior da Magistratura:

REGISTRO DE IMÓVEIS – ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COMPRA DE FRAÇÃO IDEAL – ELEMENTOS INDICATIVOS DE PARCELAMENTO ILEGAL DO SOLO – IMÓVEL DESMEMBRADO EM TAMANHO INFERIOR AO DO MÓDULO RURAL – OFENSA AO SISTEMA NACIONAL DE CADASTRO RURAL – AUSÊNCIA, DEMAIS, DE VÍNCULO ENTRE OS COPROPRIETÁRIOS – DESQUALIFICAÇÃO REGISTRAL CONFIRMADA – REGISTRO OBSTADO RECURSO DESPROVIDO. (Apelação n.º 0000881-74.2015.8.26.0414, Des. PEREIRA CALÇAS).

REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de venda e compra de fração ideal – Elementos indicativos de parcelamento ilegal do solo – Vendas sucessivas de frações ideais do mesmo bem imóvel – Ausência de vínculo entre os coproprietários – Erros pretéritos não justificam outros – Adquirentes cientes da orientação normativa do C. CSM e da E. CGJ – Desqualificação registral confirmada – Registro obstado – Recurso provido. (Apelação Cível n.° 0009405-61.2012.8.26.0189, Des. RENATO NALINI).

Por essas razões, a negativa de ingresso do título apresentado deve ser mantida em seus exatos termos.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 15.02.2019 - SP)

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